Wie in 2026 een tweede woning, vakantiewoning of woning voor verhuur koopt, betaalt in beginsel 8% overdrachtsbelasting. Het kabinet heeft op 15 september 2026 voorgesteld dit tarief vanaf 1 januari 2027 te verlagen naar 7%. Dat lagere tarief is op dit moment nog geen definitieve wet: de Tweede en Eerste Kamer moeten het Belastingplan 2027 eerst goedkeuren. Voor kopers en verkopers in Laren, Blaricum, Bussum, Hilversum, Naarden, Eemnes, Huizen en Amsterdam is het daarom verstandig om een voorgenomen overdracht zorgvuldig te plannen, zonder vooruit te lopen op politieke besluitvorming.

De kern is eenvoudig: het gebruik van de woning door de koper bepaalt welk tarief in beeld komt. Gaat de koper er zelf duurzaam wonen, dan geldt doorgaans 2%. Gaat het om een tweede woning, een woning voor een kind, een vakantiewoning of een verhuurwoning, dan geldt in 2026 8%. Voor die laatste categorie is 7% per 2027 voorgesteld.

De overdrachtsbelasting in 2026: wat geldt er nu?

De Belastingdienst onderscheidt voor woningen in 2026 twee hoofdtarieven. Een koper die de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf gaat gebruiken, betaalt in beginsel 2%. Voor een woning die de koper niet zelf als hoofdverblijf gebruikt, geldt 8%. De Belastingdienst noemt daarbij expliciet de tweede woning, vakantiewoning en woning voor verhuur of belegging.

Het onderscheid draait dus niet alleen om het soort pand, maar ook om de bedoeling en feitelijke situatie van de koper. Een appartement in Hilversum kan voor de ene koper onder het tarief van 2% vallen en voor een andere koper onder 8%. De eerste gaat er zelf wonen; de tweede verhuurt het appartement of stelt het ter beschikking aan een kind. De notaris beoordeelt bij de levering welke verklaring en welk tarief van toepassing zijn.

Voor starters tussen 18 en 35 jaar bestaat onder voorwaarden een vrijstelling. Die vrijstelling is alleen relevant wanneer de koper de woning zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken en aan alle overige voorwaarden voldoet. Zij is dus niet bedoeld voor een tweede woning of verhuurwoning.

Wat is voor 2027 voorgesteld?

Het kabinet wil het tarief voor woningen waarin de koper niet zelf gaat wonen per 1 januari 2027 verlagen van 8% naar 7%. De Rijksoverheid noemt onder meer woningen die worden verhuurd, woningen voor een kind en vakantiewoningen. Het voorstel maakt deel uit van het Belastingplan 2027, dat op 15 september 2026 aan de Tweede Kamer is aangeboden.

Belangrijk: op de publicatiedatum van dit artikel is 7% een voorstel en geen vastgesteld tarief. De parlementaire behandeling start in oktober; volgens de Rijksoverheid volgen de stemmingen en behandeling in november en december 2026. Het plan kan tijdens die behandeling nog wijzigen. Pas na goedkeuring door beide Kamers is duidelijk of, wanneer en onder welke voorwaarden het tarief werkelijk ingaat.

Wat scheelt één procentpunt bij een woning in het Gooi?

Bij het hogere woningsegment vertegenwoordigt één procentpunt al snel een substantieel bedrag. Onderstaande voorbeelden tonen uitsluitend het rekenkundige verschil tussen 8% en 7%. Zij zijn geen berekening van alle aankoopkosten en houden geen rekening met de individuele fiscale positie.

Waarde woning	8% in 2026	7% voorgesteld voor 2027	Verschil
€ 750.000	€ 60.000	€ 52.500	€ 7.500
€ 1.000.000	€ 80.000	€ 70.000	€ 10.000
€ 1.500.000	€ 120.000	€ 105.000	€ 15.000

Naast overdrachtsbelasting kunnen onder meer notariskosten, financieringskosten, bouwkundige onderzoeken, verduurzaming, onderhoud en advieskosten spelen. Ook de maatstaf waarover belasting wordt berekend en eventuele bijzondere omstandigheden vragen om beoordeling door de notaris of fiscalist. Zie het verschil van één procentpunt daarom als één onderdeel van de totale aankoopbeslissing, niet als reden om een object zonder verdere analyse te kopen.

Wachten tot 2027 of in 2026 kopen?

Alleen op basis van het voorgestelde tarief wachten, is zelden een volledige strategie. De waarde, beschikbaarheid en juridische toestand van een specifiek object wegen vaak zwaarder dan één afzonderlijke kostenpost. Een karakteristieke villa in Laren, een appartement in Bussum of een verhuurde woning in Amsterdam laat zich niet zonder meer vervangen door een vergelijkbaar object dat enkele maanden later beschikbaar komt.

Vier vragen die de timing bepalen

1. Is het object schaars of vervangbaar? Bij een uniek huis, bijzondere ligging of passend huurprofiel kan het risico van mislopen groter zijn dan het mogelijke belastingverschil.
2. Wat is de juridische en verhuurtechnische positie? Een lopende huurovereenkomst, gemeentelijke regels, opkoopbescherming, vergunningen en het woningwaarderingsstelsel kunnen de gebruiksmogelijkheden begrenzen.
3. Wat doet uitstel met de totale businesscase? Denk aan financieringslasten, onderhoud, verwachte leegstand, huurinkomsten en alternatieve inzet van vermogen. Werk met meerdere scenario’s en niet met één optimistische aanname.
4. Is het voorstel definitief? Leg contractuele timing pas vast nadat de notaris heeft bevestigd welk tarief op de beoogde verkrijging van toepassing is en wat de definitieve wet bepaalt.

Overweegt u een woning in het Gooi te kopen voor verhuur of wilt u de haalbaarheid van beheer vooraf beoordelen? Alberda Real Estate combineert lokale objectkennis met praktische begeleiding bij aankoop, verhuur en vastgoedbeheer. Daarbij maken we onderscheid tussen de aantrekkelijkheid van het huis en de haalbaarheid van uw beoogde gebruik.

Wat betekent het voorstel voor verkopers?

Een lager tarief verlaagt, als het voorstel wordt aangenomen, de transactiekosten van een koper die de woning niet zelf gaat bewonen. Dat kan de groep potentiële kopers voor een verhuurde woning of tweede woning ondersteunen. Het betekent echter niet automatisch dat de verkoopprijs met hetzelfde bedrag stijgt. Prijs en verkoopbaarheid worden ook bepaald door ligging, staat van onderhoud, huurstatus, markthuur, regelgeving, financierbaarheid en het beschikbare aanbod.

Voor een eigenaar van een verhuurde woning is vooral de positionering van belang. Is verkoop aan een andere verhuurder juridisch en commercieel logisch? Kan of mag de woning leeg worden geleverd? En hoe verschilt de waarde in verhuurde staat van een verkoop aan een eigenaar-bewoner? Een goede verkoopstrategie begint met deze vragen, voordat fotografie of publicatie wordt ingepland.

Lokale aandachtspunten in het Gooi en Amsterdam

De fiscale hoofdregels zijn landelijk, maar de gebruiksmogelijkheden van een woning kunnen lokaal verschillen. Gemeenten kunnen regels hebben voor verhuur, woningvorming, toeristische verhuur of opkoopbescherming. Ook een Vereniging van Eigenaars kan beperkingen bevatten in de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement. Bij monumenten, landgoederen of objecten met bijgebouwen kunnen daarnaast andere juridische en technische aspecten spelen.

In het hogere segment is due diligence daarom breder dan een controle van het belastingtarief. Onderzoek onder meer de bestemming, vergunningen, huurdocumentatie, onderhoudspositie, energiekwaliteit, VvE-stukken, erfdienstbaarheden en mogelijkheden voor beheer. Laat fiscale en juridische conclusies bevestigen door de daarvoor aangewezen adviseur.

Checklist: een tweede of verhuurwoning kopen

1. Leg het gebruiksdoel vast. Gaat u zelf wonen, verhuren, een familielid huisvesten of het object als vakantiewoning gebruiken?
2. Controleer het actuele tarief. Baseer de berekening op definitief geldende wetgeving op het relevante moment, niet op een krantenkop of verwachting.
3. Laat de notaris vroeg meekijken. Vraag welke verklaring, maatstaf en overdrachtsdatum in uw situatie bepalend zijn.
4. Onderzoek lokale beperkingen. Controleer gemeentelijke regels, bestemming, vergunningen en eventuele VvE-bepalingen.
5. Maak een volledige kostenraming. Neem naast belasting ook financiering, onderzoek, onderhoud, verduurzaming, leegstand en beheer op.
6. Werk met scenario’s. Bereken de uitkomst bij verschillende rente-, huur-, onderhouds- en verkoopaannames.
7. Verbind voorwaarden aan uw bod. Formuleer ontbindende voorwaarden en leveringsplanning passend bij het uitgevoerde onderzoek en deskundig advies.

Conclusie

Voor een tweede woning of verhuurwoning geldt in 2026 een overdrachtsbelastingtarief van 8%. Het kabinet stelt voor dit tarief per 1 januari 2027 te verlagen naar 7%, maar parlementaire goedkeuring is nog nodig. Bij een woning van € 1 miljoen is het rekenkundige verschil € 10.000. Dat is relevant, maar nooit het hele verhaal. De kwaliteit van het object, de gebruiksmogelijkheden, regelgeving, financiering en langetermijnstrategie bepalen samen of een aankoop verstandig is.

Wilt u een aankoop of verkoop in Laren, Blaricum, Bussum, Hilversum, Naarden, Eemnes, Huizen of Amsterdam zorgvuldig laten voorbereiden? Neem dan contact op met Alberda Real Estate via 035-7130121 of info@alberdarealestate.com. U krijgt een helder gesprek over waarde, timing, risico’s en onderhandelingsstrategie, met persoonlijke regie en discretie.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik in 2026 voor een tweede woning?

In 2026 geldt voor een woning die u niet zelf als hoofdverblijf gebruikt in beginsel 8% overdrachtsbelasting. Laat uw specifieke situatie altijd door de notaris beoordelen.

Is het tarief van 7% voor 2027 al definitief?

Nee. Het kabinet heeft 7% voorgesteld in het Belastingplan 2027. De Tweede en Eerste Kamer moeten het voorstel nog behandelen en goedkeuren.

Geldt 7% ook voor een woning die ik voor mijn kind koop?

Volgens de toelichting van de Rijksoverheid valt een woning voor een kind onder woningen waarin de koper niet zelf woont. Het voorgestelde tarief is dan 7%, mits de wet ongewijzigd wordt aangenomen en de situatie aan de voorwaarden voldoet.

Betaal ik 2% als ik de woning eerst verhuur en later zelf ga bewonen?

Het toepasselijke tarief hangt af van de feiten, verklaringen en wettelijke voorwaarden rond de verkrijging. Een later voornemen is niet zonder meer voldoende. Vraag vóór het tekenen advies aan de notaris.

Is wachten tot 2027 financieel altijd gunstiger?

Nee. Een mogelijk belastingvoordeel kan worden beïnvloed door prijs, rente, beschikbaarheid, huurinkomsten, onderhoud en gewijzigde wetgeving. Vergelijk daarom meerdere volledige scenario’s.

Bronnen

• Belastingdienst – tarieven overdrachtsbelasting 2026
• Rijksoverheid – voorstel verlaging naar 7% per 2027
• Rijksoverheid – Belastingplan 2027, 15 september 2026

Dit artikel is bijgewerkt op 21 september 2026 en bevat algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies.

Over de auteur: Egbert-Jan Alberda van Ekenstein is eigenaar en makelaar van Alberda Real Estate, exclusieve boetiekmakelaar en private real estate advisor in Laren.